Inspektorat Kabupaten Lebak

Teknik Penilaian Aset Tanah

 TEKNIK PENILAIAN ASET TANAH

Oleh : Hendri Suryono,S.AP (Auditor Pertama)

 

Aset daerah adalah semua harta kekayaan milik daerah baik barang berwujud maupun barang tak berwujud (Kepmendagri No. 29 Tahun 2002 Bab I pasal 1). Barang Daerah adalah semua barang berwujud milik daerah yang berasal dari pembelian dengan dana yang bersumber seluruhnya atau sebagian dari APBD dan atau berasal dari perolehan lainnya yang sah (Kepmendagri No. 29 Tahun 2002 Bab I pasal 1). Barang berwujud atau disebut dengan aktiva tetap adalah barang yang mempunyai masa manfaat lebih dari satu periode akuntansi dan digunakan untuk penyelenggaraan kegiatan pemerintah dan pelayanan publik. Aktiva tetap antara lain terdiri dari tanah, jalan dan jembatan, bangunan air, instalasi dan jaringan, gedung, mesin dan peralatan, kendaraan, meubelair dan perlengkapan serta bukubuku perpustakaan.

Pentingnya pengelolaan aset terutama tanah merupakan sumber daya alam yang sangat penting bagi kehidupan dan keberadaan manusia. Salah satu bentuk pengelolaan aset adalah konsep real property, yaitu suatu hak perorangan atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut bangunan (permanen) yang didirikan diatasnya atau tanpa bangunan. Pengertian penguasaan di atas perlu dibedakan antara penguasaannya secara fisik atas tanah dan/atau bangunan yang disebut real estate. Sedangkan real property merupakan kepemilikan sebagai konsep hukum (penguasaan secara yuridis) yang dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah (Siregar, 2004)

Pengelolaan (manajemen) aset daerah merupakan salah satu faktor penentu kinerja usaha yang sehat, sehingga dibutuhkan adanya analisis optimalisasi dalam penilaian aset daerah, yaitu: inventarisasi, identifikasi, legal audit, dan penilaian yang dilaksanakan dengan baik dan akurat. Sekarang ini, Sistem Informasi Manajemen Aset (SIMA) merupakan suatu sarana yang efektif untuk meningkatkan kinerja sehingga transparansi kerja dalam pengelolaan aset sangat terjamin tanpa perlu adanya kekhawatiran akan pengawasan dan pengendalian yang lemah (Siregar, 2004).

Standar Penilaian yang digunakan adalah Standar Penilaian yang digunakan adalah Standar Akuntansi Pemerintahan (SAP), Standar Penilaian Indonesia (SPI), Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara.

Penilaian Aset untuk Neraca Pemerintah Daerah sebagai berikut:

TUJUAN

KONDISI

METODE
PENILAIAN

STANDAR
PENILAIAN

Neraca Awal

Biaya
perolehan diketahui

Nilai
Perolehan
dikurangi penyusutan

SAP

Biaya
perolehan tidak diketahui

Nilai Wajar

SPI

Neraca Lanjutan

Peningkatan
mutu dan kapasitas atau standar kerja, memperpanjang masa manfaat

Akumulasi
Nilai Perolehan
– penyusutan(disesuaikan dengan kebijakan akuntansi yang ada)

SAP

Biaya
perolehan tanpa nilai, donasi (bukan ruslag), sitaan

Harga wajar

SPI

 

 

1. Definisi Berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (SAP) :
  1. Aset tetap adalah aset berwujud yang mempunyai masa manfaat lebih dari 12 bulan untuk digunakan dalam kegiatan pemerintah atau dimanfaatkan oleh masyarakat umum (bukan untuk dijual, barang konsumsi / material, dan perlengkapan )
  2. Biaya Perolehan adalah jumlah kas atau setara kas yang dibayarkan atau nilai wajar imbalan lain yang diberikan untuk memperoleh suatu aset pada saat perolehan atau konstruksi sampai dengan aset tersebut dalam kondisi dan tempat yang siap untuk dipergunakan
  3. Komponen Biaya Perolehan gedung dan bangunan menggambarkan seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh gedung dan bangunan sampai siap pakai. Biaya ini antara lain meliputi harga pembelian / biaya kontruksi, IMB, Notaris dan pajak termasuk biaya yang dapat diatibusikan secara langsung dalam membawa aset tersebut dapat bekerja untuk penggunaan yang dimaksudkan, contohnya :Biaya persiapan tempat, Biaya pengiriman, biaya simpan dan bongkar muat, Biaya pemasangan, Biaya profesional seperti arsitek dan insinyur, Biaya kontruksi, Biaya administrasi & umum, pra operasi (start up cost) sepanjang biaya tsb dapat diatribusikan secara langsung pada biaya perolehan aset atau membawa aset ke kondisi kerjanya.
  4. Setiap potongan dagang dan rabat dikurangkan dari harga pembelian.

 

 

 

 

2. Definisi Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Lampiran No. 7 :
  1. Nilai wajar adalah nilai tukar aset atau penyelesaian kewajiban antar pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar
  2. Penyusutan adalah penyesuaian nilai sehubungan dengan penurunan kapasitas dan manfaat dari suatu aset

 

 

Aset tetap dapat dibuat dan diklasifikasikan di dalam Kartu Inventaris Barang (KIB), yaitu :

– KIB A – Tanah

– KIB B – Peralatan dan Mesin

– KIB C – Gedung dan Bangunan

– KIB D – Jalan, Irigasi dan Jaringan

– KIB E – Aset Tetap lainnya (ternak, senjata, lab, kedokteran, pertanian,buku, kesenian,

   studio, dll)

– KIB F – Konstruksi dalam pengerjaan

Aset bersejarah yang tidak dipergunakan untuk operasional (gedung kantor) maka tidak diharuskan disajikan dalam neraca, namun harus diungkapkan bentuk dan jumlah unitnya dalam catatan atas laporan keuangan dengan tanpa nilai.

Didalam Penilaian Aset Tetap berupa tanah bahwa :

  1. Tanah yang diperoleh dengan maksud untuk dipakai dalam kegiatan operasional pemerintah dan dalam kondisi siap pakai.
  2. Pengakuan aset akan sangat handal bila aset telah diterima atau diserahkan bukti hak kepemilikannya dan atau pada saat penguasaannya berpindah. Apabila perolehan belum didukung dengan bukti secara hukum karena masih dalam proses administrasi maka aset tsb harus diakui pada saat terdapat bukti bahwa penguasaan aset telah berpindah, misalnya dengan kwuitansi telah terjadi pembayaran dengan sertifikat tanah atas nama pemilik sebelumnya.
  3. Tanah diakui pertama kali sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan mencakup :

– Harga pembelian / pembebasan tanah

– Biaya pengurusan hak atas tanah (sertipikat)

– Biaya pematangan, pengukuran dan urugan tanah

– Biaya lainnya hingga tanah siap pakai

– Nilai tanah termasuk juga nilai bangunan tua di atas tanah tersebut jika bangunan

   tua tersebut dimaksudkan untuk dibongkar

  1. Apabila perolehan tanah pemerintah dilakukan olehpanitia pengadaan, maka termasuk honor  panitia pengadaan/ pembebasan tanah, belanja barang dan belanja perjalanan dinas dalam rangka perolehan tanah tersebut
  2. Biaya yang timbul atas penyelesaian sengketa tanah, seperti biaya pengadilan dan pengacara tidak dikapitalisasi sebagai biaya perolehan tanah
  3. Untuk keperluan penyusunan neraca awal, biaya perolehan aset tetap yang digunakan adalah nilai wajar pada saat neraca awal tsb disusun. Untuk periode selanjutnya setelah neraca awal, atas perolehan aset tetap baru, suatu entitas menggunakan biaya perolehan atau harga wajar bila biaya perolehan tidak ada)
  4. Bila biaya perolehan tidak diketahui (donasi, sitaan, hibah) maka dinilai berdasarkan nilai wajar pada saat aset tersebut diperoleh.

Contoh Kasus 1. (Perolehan tanah melalui pembelian / pembebasan lahan)

Pada tanggal 15 Juni 2009, SKPD XX pada Pemda Kabupaten XY melakukan pembelian sebidang tanah dari seorang warga yang akan dipergunakan untuk bangun kantor. Dalam peroleh tanah tersebut terdapat pengeluaran untuk nilai tanah Rp1,2 miliar, pajak Rp72 juta, biaya notaris dan balik nama Rp30 juta,honorarium panitia pengadaan sebesar Rp6 juta rupiah dan panitia pemeriksa barang sebesar Rp5 juta rupiah. Pengeluaran tersebut di anggarkan dalam belanja modal. Pembelian tersebut dilakukan secara tunai.

Biaya perolehan tanah adalah sebesar:

 

Biaya perolehan                                               Jumlah          

Harga beli tanah                                              1.200.000.000

Biaya notaris dan balik nama                                30.000.000

Pajak                                                                     72.000.000

Honorarium Panitia Pengadaan                               6.000.000

Honorarium Panitia Pemeriksa                                 5.000.000

Jumlah                                                             1.313.000.000 

  1. Penilaian nilai wajar tanah berdasarkan pendekatan data pasar.
  2. Pendekatan data pasar adalah metode penilaian suatu properti yang diperoleh dengan membandingkan properti yang dinilai terhadap properti lain yang sebanding yang ditransaksikan di pasar terbuka
  3. Aset tetap tanah yang berada di Indonesia tidak disusutkan, namun tanah di luar negeri mungkin dibatasi oleh waktu sesuai hukum yang berlaku di negara tsb, sehingga kepemilikannya bersifat tidak permanen. Maka biaya yang timbul atas perolehan hak (semacam hak guna/pakai atau hak pengelolaan) tersebut perlu disusutkan/diamortisasi.

ContohKasus 2. (Perolehan tanah melalui hibah / donasi)

Pemda Kabupaten XY menerima hibah aset tanah dari warga yang diperuntukkan  bagi gedung sekolah dasar. Berdasarkan berita acara serah terima dan berita acara hibah, SKPD yang menerima tanah tersebut adalah SKPD YX.

Tanah tersebut  diketahui merupakan tanah warisan keluarga dan nilai wajar untuk tanah tersebut dengan cara menaksir nilai barang pada tanggal penyerahan adalah Rp 500.000.000

Penilaian tanah (untuk neraca awal atau bila biaya perolehan tidak diketahui) hal yang harus diperhatikan diantaranya:

1. Sumber data pasar

  1. Property Agent
  2. Developer
  3. Pihak yang terlibat langsung dalam transaksi
  4. Iklan-iklan di surat kabar, majalah, internet, dll.
  5. Data resmi (NJOP)
  6. Penilai (appraisal) Independent

2. Analisis data pembanding tanah yang perlu diperhatikan kesesuaiannya dengan aset tanah yang kita nilai

– lokasi,

– aksesibilitas,

– luas,

– bentuk,

– frontage,

– kontur

– Harga jual

– Tanggal transaksi

– Aspek Hukum

– Kondisi Penjualan khusus

– Tata Kota

Contoh Adjusment Tanah

URAIAN

Tanah yang dinilai

Data tanah pembanding

Adjustment

Keterangan

 Luas (m2)

 1.000

 500

 Harga jual

 ?

 500.000.000

 Harga tanah (Rp/m2)

 ?

 100.000

100.000

 Kondisi tanah

tanah padat

tanah sawah

50.000

penambahan untuk urugan

 Aspek hukum

belum bersetifikat

SHM

(10.000)

pengurangan biaya sertipikat

 Kontur

miring kebelakang

datar

(15.000)

pengurangan biaya cut & fill

 Bentuk

segi empat

tidak beraturan

10.000

penambahan karena bentuk lebih baik

 Lokasi

jalan utama lebar 8m

jalan lingkungan lebar 4m

30.000

penambahan karena akses lebih baik

 TOTAL

165.000

indikasi nilai aset tanah Rp/m2

Maka nilai aset tanah                                           165.000.000

Faktor yang tidak kalah penting dalam pengelolaan aset pemerintah daerah adalah sistem informasi data. Dengan sistem informasi data aset pemerintah daerah yang memadai, pemerintah daerah dapat lebih mudah dan cepat untuk memperoleh data terkait aset ketika dibutuhkan sewaktu-waktu.

Dengan sistem informasi data, pemerintah daerah juga dapat menyusun laporan aset secara lebih handal sehingga dapat memberi informasi yang lebih handal pada pemakai informasi dalam laporan keuangan.

Selain faktor-faktor pengelolaan aset daerah  yang didasarkan pada teori atau undang-undang, pemerintah daerah penting juga untuk mempertimbangkan aspek lain seperti aspek kebijakan pimpinan dan strategi.

Aspek ini merupakan faktor yang perlu diperhatikan dalam pengelolaan aset tanah dan bangunan karena dengan kebijakan dan strategi pengelolaan aset oleh pimpinan pemerintah daerah dapat memberi arahan bagi pelaksanaan pengelolaan aset pemerintah. Dengan adanya kebijakan dan strategi pengelolaan aset yang tepat oleh pimpinan pemerintah daerah akan dapat mengoptimalkan manfaat aset bagi pemerintah daerah.

Posted in Artikel, Lainnya
Tagged with: , ,

Tinggalkan komentar

Your email address will not be published.

Pesan

Your Shout
February 2017
M T W T F S S
« Jan   Mar »
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728  

Berlangganan

Foto Pegawai

Iyan Agustian Eko Nugroho Risa eka putri Yayat Supriatna, S.Sos, M.Si Iwan Gustiawan, SE Drs. Halson Nainggolan, M.Si H.Hasanudin, Bae Dudung Kurniawan, SE Yuniardi Suherman, SE Risa eka putri Juhanda Drs.Halson Nainggolan, M.Si Dra. Rohayati, M.Si Endang Suherman, S.Sos Agus Sumardi, S.Sos Holik Dadi Sadid Khotami, S.Sos Lukman Sujana, SE